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法律视角下的物流地产 编辑:郝瀚 石易 于腾飞 2019-11-15

 

 
 

近年来,伴随着电子商务的飞速发展,物流业在过去近二十年积累基础上进入了快速发展期,物流地产也成为继产业地产和养老地产之后诸多房地产企业和地产投资人攻池掠地的新目标。今年3月1日,国家发改委等二十四个部委联合发布了《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》,该意见将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”,进一步确立了物流业在国民经济中的重要地位。同时,国家也积极鼓励外商参与对物流产业的投资。[1]在此背景下,作为物流业与房地产业结合的重要衍生产业——物流地产,其重要性愈发彰显。

 

本文将主要从法律视角出发,先容物流地产的特殊性,以及开发和收购物流地产所需特别注意之处。 

 
 

 

一、物流地产概念及现状

 

“物流地产”由美国普洛斯企业于20世纪80年代率先提出,是指物流地产开发商根据客户的需求,选择合适的地点,投资、建成相应物流配套设施设备(包括建筑物、构筑物等)。传统且典型的物流地产项目包括仓储库房、货柜码头、物流基地、配送中心及分拨中心等。随着经济发展和市场需求的不断升级,“物流地产”已不止于有形的“地产”,还纳入了“物流服务”的内容——即物流地产的开发商自行组建或委托专业运营管理团队,利用已建成的物流设施、设备,为客户提供专业化的物流管理服务。最为常见的物流地产开发商包括物流企业、房地产企业及专注于物流投资的基金等。物流地产面对的客户群体主要包括制造企业、商贸企业、物流企业及其配套服务企业(如国际货代企业、报关报检企业)等。

 

中国物流地产最早出现在本世纪初的长江三角洲和珠江三角洲地区。2003年,普洛斯中国总部在上海正式成立,这为当时中国本就举步维艰的物流仓储业带来了更为严峻的挑战,但同时也为推动中国物流仓储业及物流地产的革新和快速发展起到了巨大的积极作用。经过十余年的发展,中国的物流地产行业格局已发生重大变化。虽然普洛斯仍以进入中国42个战略性的区域市场、开发并管理着362个物流园、工业园及科创园,物业总面积达4,000万平方米的骄人业绩[2]遥遥领先其他物流地产企业,稳居物流地产行业龙头,但其在中国一家独大的局面已成为历史,市场上群雄逐鹿,后来者颇多且发展势头强劲。以目前位居物流地产市场第二集团的企业为例,无论是安博、万纬、易商红木还是丰树等,各个企业运营及在建仓储面积大致在300万平方米至1,000万平方米之间[3],也都占据了相当的市场份额。 

 

二、物流地产运营模式

 

根据开发主体的类型不同,目前理论界将物流地产的运营模式大致分为四类,即房地产企业主导型、物流企业主导型、房地产企业与物流企业直接合作型,以及第三方牵头房地产企业与物流企业间接合作型。[4]

 

1. 房地产企业主导型

房地产企业主导型运营模式,是指房地产企业,特别是一些工业地产商作为物流地产投资的开发主体,根据客户的物流设施需求,在选址、取得土地并设计、开发建设完成相关物流设施,或者按照客户的具体要求购买、改造既有的物流设施后,再长期出租给客户,通过专业团队为客户提供物业管理服务。万科、招商等基本采取此模式介入物流地产项目。

 

2. 物流企业主导型

物流企业主导型运营模式,是指物流企业是物流设施投资建设的主体,结合自身物流业务的需要,根据物流设施市场需求,进行设施规划、选址、设计、开发建设活动,拥有并运营物流地产设施。项目建成后,一部分留作自用满足自身物流业务需要,其余部分则采用租赁方式为其他企业提供物流设施租赁和物业管理服务。国内大多数物流企业采用该模式,如上海百联集团、大商集团等。

 

3. 房地产企业与物流企业直接合作型

房地产企业与物流企业直接合作型运营模式,是指房地产企业与物流企业通过合作协议等契约方式成立物流地产项目企业,共同出资、合作经营,发挥各自所在领域的比较优势,根据客户的物流设施需求提供一系列的物流设施咨询、租赁和物业管理等服务,按照协议进行项目收益与风险分配。目前已有碧桂园、绿地等房地产企业通过这种战略合作的模式进军物流地产。

 

4. 第三方牵头房地产企业与物流企业间接合作型

第三方牵头联系物流企业和地产企业间接合作型经营模式,是通过第三方将物流企业和地产企业各自的资源进行整合,对物流企业和地产企业的资格、实力进行审查,实现联合。物业建成后由第三方中介组织负责招商和管理,开发建设和运营收益也由第三方代为审查且根据协议分配。典型代表如中国辉腾控股集团投资参与建设的合肥商贸物流开发区项目。

 

三、物流地产项目开发、经营及收购的相关法律风险及注意事项

 

从以上先容可以看出,相较于传统的住宅地产、商业地产乃至工业地产,物流地产在存在的基础、表现的形式、服务的受众、运营的模式等各个方面都具有独特性。因此,对于拟涉足该产业的投资人而言,无论是在初始“拿地”阶段,中间的开发阶段,还是后续的运营阶段,亦或是针对物流地产的并购而言,需要关注的法律风险及注意事项均不同于其他房地产业态。以下,笔者将结合实践经验,总结开展物流地产法律调查及收购交易(含部分收购后与合作运营)的主要法律风险及注意事项。

 

1. 项目土地性质问题

首先,从地产类项目的起步端——“拿地”说起。中国政府对于土地利用有着严格的管控,任何地产项目的开发、建设都必须符合其所利用土地的用途及性质。从严格意义上讲,开发建设物流地产项目的土地须是物流仓储用地。然而,由于已有城市规划中物流用地的稀缺性,在现实情况中,大家也经常遇到利用工业用地开发物流地产项目的案例。虽然,工业用地与仓储用地有较近的“血缘”关系,具备一些相同的功能(储藏),但是按照目前的土地分类标准[5],工业用地与仓储用地在土地性质和用途上均存在差异,分属不同类别。因此,利用工业用地开发建设物流地产项目存在天然的法律瑕疵风险。 

 

根据《城市房地产管理法》第十八条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”此外,《国有建设用地使用权出让合同》中的格式条款通常会包括“受让人应当按照合同约定的土地用途利用土地,如果需要改变土地用途应当经过出让人同意”的内容,甚至有些土地出让合同中会约定此种情况下出让人有权收回土地使用权。因此,如开发商希翼利用工业用地开发物流地产项目,则最为稳妥的作法是,依法申请改变土地用途,并重新签订土地使用权出让协议,调整土地使用权出让金。但实操中,此种理想作法往往难以实现。在确定无法改变土地性质、用途的情况下,大家建议开发商不要贸然行动,寄希翼于“不举不纠、政府默认、相安无事”,虽然这种情况确实存在,但是一旦因任何原因引发政府的追查,在工业用地上开发、运营物流项目的法律瑕疵将无可遁形,继而导致纠正违规行为、罚款,甚至更为严重的法律后果。并且,如果开发商后续希翼以该等项目在资本市场上有所动作(如发行资产证券化产品等),土地用途的问题将会成为不利因素。通常,大家建议开发商提前与国土、规划等相关政府部门进行充分协商、沟通,尽量取得该等政府部门同意利用工业用地开发物流项目的批复、函件,或就此问题与开发商签署相关的合作开发协议、备忘录等。虽然,该等做法无法从根本上消除土地用途不符合规定的法律风险,但相当于获取了主管部门的背书,有了这一“尚方宝剑”,将可以在极大程度上降低开发商被政府部门处罚的可能性,为开发、运营的稳定性提供了保障。

 

除了上述常见的利用工业用地开发建设物流项目以外,由于各地政府对于项目性质、土地性质认识理解的差异,市场上还存在一个利用商业用地开发物流项目的活口。举例来说,福建省国土资源厅(现已更名为“福建省自然资源厅”)于2013年出台了《若干产业项目用地管理分类目录(2013年本)》,将“仓储型物流项目”划分为“工业仓储项目”和“商业仓储项目”,其中“商业仓储”对应的土地用途分类为“商服用地-其他商服用地(商业仓储)”。但是,商业用地的价格通常高于工业用地/仓储用地,而其40年的土地使用权年限又短于工业用地/仓储用地的50年土地使用年限,并且商业用地还需要配套建设相应的人防工程或缴纳易地建设费,利用商业用地开发物流地产项目的综合成本远远高于工业用地和仓储用地,所以在市场上此类案例并不多见,本文也不再赘述。

 

2. 项目委托运营问题

在“房地产企业主导型”及“房地产企业与物流企业合作型”的经营模式下,为了实现优势互补,房地产企业往往仅负责项目的前期拿地及开发建设,而将项目后续运营管理工作通过持有物流地产的企业(下称“项目企业”)委托或项目企业股东间分工的方式交由第三方运营企业或合作物流企业(统称“物流企业”)负责处理,并签订相应的委托协议或合作协议。同样,委托运营的模式也适用于其他非物流企业背景的投资人。在此情形下,相关委托/合作协议即是房地产企业与物流企业合作的基础,对于双方的权利义务均有着重大影响。根据大家以往的经验,在起草该等协议时,至少应对项目交付时点、项目业绩要求及项目共管要求等事项予以特别关注。

 

(1)项目交付时点

项目交付时点的重要性体现在两个方面:一是物流企业需要根据交付时点而提前组织管理团队;二是交付时点通常会与业绩起算时间挂钩,可能涉及到物流企业的业绩考核问题。房地产企业一般倾向于约定较为宽松的交付期限,例如以项目建设完毕且完成竣工备案等事件成就后的若干日作为交付时点,由于该等约定不是以固定日历日作为交付时点,可以有效避免房地产企业因开发进度迟延而造成逾期交付的违约风险。但是,从物流企业的角度出发,在接收项目之前,物流企业需要组建相应管理团队、进行前期招商等工作,如果无法确定具体交付时间,则可能对物流企业的工作安排造成一定影响。因此,对于受托运营或操盘运营的物流企业而言,设置具体的交付日期,或对项目开发周期进行限制就非常重要。从法律角度而言,此类项目中的交付时点并没有固定标准,最终如何确定,往往取决于项目的实际情况和交易双方的谈判地位。

 

在项目交付过程中,大家建议交接双方签署移交确认书,一方面可以明确具体交接日期,另一方面还可以列明双方交接的各项文件、材料等,避免因交接不清而埋下隐患。

 

(2)项目业绩要求

在委托运营的模式下,房地产企业通常会对项目的经营业绩提出要求,经营业绩可依据租金收益、物业管理费收益、营运净收入中的一项或几项进行设定。在实践中,房地产企业和物流企业经常会设置保底业绩标准及奖励业绩标准。其中,保底业绩标准是物流企业所应实现的最低业绩标准,如果无法实现,则物流企业应承担相应的违约责任或补偿责任,例如就未能实现的业绩部分向房地产企业进行差额补足、房地产企业有权单方解除对物流企业的委托等。这属于比较常规的业绩对赌安排,设计相关条款时需注意保持受托主体及补偿主体的统一,原则上受托主体及补偿主体都应为物流企业,避免出现受托人是物流企业,而补偿方却是项目企业的“无效对赌”条款。而关于奖励业绩标准,则是房地产企业承诺在物流企业实现了较高的业绩标准后将给予一定奖励,例如按一定比例将项目利润分配予物流企业。实践中,通常会设置不同级别的业绩标准,并按不同级别逐级给予更高的奖励,以刺激受托/操盘一方的经营动力。

 

(3)项目共管

委托运营的优势在于由物流企业的专业团队利用其专业常识、技能及经验,对项目进行运营、管理,最终实现项目利益最大化。这就要求房地产企业需要给予物流企业一定的经营自主权,使其在一定范围内可以自行决定相关经营事项,否则,将会损害及降低委托运营模式的优越性。但是,也应考虑房地产企业针对项目安全及整体把控的需要。因此,在实践中,房地产企业与物流企业往往会采取对项目进行共管的方式,既保证物流企业的自主权利,又确保了房地产企业不至于对项目失去控制,具体做法包括:设立专门联络人员,共管项目企业证照、印鉴,房地产企业对于重大事项(签订合同、财务支出等)的审批。但是,需要提示的是,一方面,共管制度的设立要确保不能管的过于“死板”,要以“必要”及“务实”为基本原则,并制定配套的操作规程(如,制定合同审批流程、印章申请使用流程及相关申请、审批文件制式版本等);另一方面,要确保在履行过程中,严格实行,并提前在协议中设置对应的、明确的违约责任。类似合作中,笔者见过一些委托方在谈判及合同签署阶段就共管安排挣得了诸多权益,但履行过程中却实行不严或疏于实行的情况。造成这一情况的原因有很多,有的是因为委托一方负责人员不够专业或未予重视,有的是人员变动或投资人员与投后管理人员工作交底不到位。

 

综上,大家认为,不仅共管重要,将共管落实到位更为重要,并需确保一旦出现问题,有明确的追责和责任认定机制及解决方案。而科学、合理且具有实践可操作性的共管条款的设置,则是良好合作的基础。

 

3. 项目租赁相关问题

物流地产项目的收入主要来自五个方面:租金收入、(信息/技术)服务收入、项目投资业务、土地(资产)增值及其他收益。[6]其中,租金收入是物流地产项目最为重要的盈利来源之一。因此,投资者在收购物流地产项目时,应注意了解、审查项目的租赁情况。具体而言,审查项目租赁情时应审查现有承租人的构成、租赁合同的履行情况、租赁合同的效力及相关合同内容(包括租金金额、租赁期限、解约条件、风险承担、是否放弃优先购买权及其他特殊约定等)。笔者曾在相关项目中发现,承租人不仅未放弃对承租部分的优先购买权,而且租赁合同甚至约定出租人股东对外转让出租人股权(即以股权转让方式转让物流地产项目)时,承租人亦享有股权的优先购买权。事实上,无论是哪一类型的地产,即使针对整租了全部物业的承租人,出租人绝大多数情况下亦不会给予该承租人对于出租人股权的优先购买权。尤其是物流地产,一个承租人整租全部项目的情况极为罕见,如果对于优先购买权条款未予重视无异于“作茧自缚”。另外,在物流地产项目的出租过程中,应严格限制转租、分租的情况,以确保运营的安全性及稳定性。 

 

针对尚未建设完毕的物流地产项目,投资者还需要关注原权利人是否签订了预租合同,以及预租合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”据此,如原权利人已就项目取得建设工程规划许可证,且严格依照规划建设了房屋,则可以对外预租不动产,否则,租赁合同可能存在无效的法律风险。

 

4. 项目投资强度问题

在过去,有关项目开发建设的相关要求主要体现于《国有建设用地使用权出让合同》之中,例如投资强度、规划指标、建设期限等。而当前,越来越多的地方政府在引进地产项目时,除了与开发商签订《国有建设用地使用权出让合同》以外,还会要求开发商签订相应的《投资协议》。区别于《国有建设用地使用权出让合同》侧重要求开发商就项目投入作出承诺,《投资协议》更多是要求开发商就项目未来的产出作出承诺。《投资协议》中对于项目产出的常见约定包括项目投产时间、产值要求、完成纳税要求等,对于未达到投资开发强度或者不满足规划指标的情形,将面临支付一定金额的违约金的风险,或针对未完成的纳税额进行差额补足等。

 

上述举措一方面说明政府部门越来越重视法治,逐渐习惯于以签署合同的方式与私主体明确权利、义务关系,但是另一方面也反映出地方政府对税收指标和政绩的高度关注。在同类或类似的政府招商引资中,确实出现过企业一些后续无法完成承诺纳税指标的案例,虽然鲜见企业实际支付了高额违约金的公开案例,但据笔者了解,一些情形下,政府会借此终止或收回此前承诺的各项优惠及/或扶持政策。这无疑对开发商提出了更高要求,需要在签署前对《投资协议》中的投资要求进行仔细的审查,并结合实际情况测算及综合判断是否能够达到《投资协议》中所约定的各项要求,以免未来因违约而承担相应违约责任。

 

5. 项目建设是否符合相关规划及设计要求问题

开发商、投资者在开发、收购物流地产项目时,还应注意物流项目的建设是否符合相关规划条件及设计标准。如果物流项目未按照工程规划许可证的规定进行建设,则根据《城乡规划法》等相关法律法规,可能面临被要求责令停工、限期改正、处以罚款甚至拆除相关建筑的风险。如果物流项目的建设不符合相关设计标准和规范,例如库房层高不达标,车道动线设计不合理,均有可能影响项目未来使用,进而造成项目价值的贬损。因此,开发商、投资者在建设及收购项目时,对该等问题亦应予以关注,并征询各专业机构/部门人员的意见。

 

6. 项目保险问题

在开发、经营以及收购物流地产项目过程中,还有一点需要引起开发商、投资者的高度重视,即项目的保险投保情况。相较于其他传统的商业、住宅物业,物流地产物业本身的建造成本相对较低,但是物流地产不会散售,权属一直由开发商持有,所以建筑物建成后一旦发生损毁或灭失等损失,后果均由开发商自行承担,所以购买妥当的保险于开发商而言非常必要。另一方面,物流地产作为大宗货物的集散地,经常囤积大量货物,一旦发生类似火灾、台风等自然灾害或意外事故,造成的损失将不堪设想。因此,对于物流地产项目不仅是需要针对物流地产自身进行投保,更为重要的是对存储、运输的货物进行投保。通常情况下,一般由货物所有权人或其他利益相关者对货物本身投保财产险。开发商为了降低及避免因货物毁损而承担相应赔偿责任,一方面可以通过租赁合同明确约定非因开发商原因导致的货物毁损的相关损失由承租人自行承担,另一方面,针对无法转嫁的风险(例如开发商自身原因导致的货物损毁),也可以合理地投保相应险种。

 

根据物流地产项目实际需求不同,开发商、投资者可以考虑为项目及/或项目企业投保在建工程一切险(建设阶段)、财产险(建成后的持有及运营阶段)、公众责任险、货运企业责任保险、仓库经营者责任保险、库场经营者/装卸企业责任保险等。

 

7. 冷库项目的特殊关注点

物流项目中有一种较为常见且要求相对较高的分支——冷链(cold chain)项目。冷链项目是指,为满足某些食品、药品及生物制品等对于温度的特殊需求,而在运输、储存该等货物时保持全程特定低温环境的物流系统。因为涉及到食品安全、药品安全等问题,相较于一般的物流项目,国家对于冷链项目的建设及运营有着更为严格的标准及要求。由于冷链项目横跨不同行业(包括食品行业、药品行业、生物行业等),又有较长的产业链(包括建设、运输等),因此有关冷链项目的相关标准及要求政出多门,并散见于各类规范性文件及行业标准之中,例如《道路冷链运输服务规则》、《建筑设计防火规范》、《冷库设计规范》、《冷库管理规范》、《肉与肉制品冷链物流作业规范》、《冷链物流从业人员职业资质》等。以下,笔者仅选取冷链项目普遍需要关注的几个方面予以简要先容,在实务中,还需根据具体情况进一步审查项目是否已满足相关国家及行业标准和要求。

 

(1)冷链项目设计要求

有关冷链项目的设计要求集中规定于《冷库设计规范》、《建筑设计防火规范》之中,具体体现在对库房的建筑要求、制冷要求、结构要求及消防要求等多个方面。

 

(2)特种设备使用要求

根据《特种设备安全法》相关规定,如冷链项目涉及使用对人身和财产安全有较大危险性的锅炉、压力容器、压力管道等特种设备,应使用取得许可生产并经检验合格的特种设备,并且应当在特种设备投入使用前或者投入使用后三十日内,向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记,取得使用登记证书。

 

(3)冷链道路运输要求

根据《道路运输条例》、《道路冷链运输服务规则》相关规定,企业从事道路运输经营资质应合法、有效,经营范围应包括冷藏保鲜转用运输。

 

(4)冷链作业人员要求 

根据《道路冷链运输服务规则》相关规定,从事道路冷链运输服务的人员应符合法律法规规定的资格条件,并经考核合格后方可上岗。其中,需要直接接触食品、药品的人员还需进行岗前及年度检查,并取得相应类别的健康证明。

 

结语

当下,传统地产的红利已所剩不多,与发展迅猛且空间仍然巨大的电子商务相匹配的物流地产尚处于方兴未艾的阶段,万科、平安等看似与物流没有关联的行业巨头跨界物流地产仅仅是物流地产成为地产界新宠的一个开始,未来的物流地产市场参与主体将更加多元化,而竞争亦将日趋激励。在土地资源紧缺、“拿地”几乎成为一个全国性普遍问题的大形势下,如何甄别市场上推出的物流地产项目的真伪和优劣,如何发现及把控物流地产项目的风险,以及如何解决物流地产项目中的问题已经摆在专业的法律从业者面前。而法律从业者和其他市场参与主体在共同识别和解决前述问题的过程中,亦将积累更多的素材,为国家及行业立法提供第一手的信息、意见和建议。

[注] 

[1] 《外商投资产业引导目录(2017修订)》鼓励外商投资产业目录:“五、交通运输、仓储和邮政业。……314.自动化高架立体仓储设施,包装、加工、配送业务相关的仓储一体化设施建设、经营。六、批发和零售业。315.一般商品的共同配送、鲜活农产品和特殊药品低温配送等物流及相关技术服务。七、租赁和商务服务业。318.国际经济、科技、环保、物流信息咨询服务”

[2] 该等数据引自普洛斯中国官方网站所载该企业截至2019年6月的业绩信息。网址:

http://www.glprop.com.cn/about-glp.html

[3] 相关数据来源于各企业的财务年报、官网披露及相关资讯报道。

[4] 参见汪传雷, 胡梦文, 汪涛. 物流地产发展中的问题及应对之策[J]. 中国市场, 2014(27);袁琳. 物流地产项目投资风险研究[D]. 重庆大学, 2011;刘瑞. 物流地产价值及运营模式探讨[J]. 企业改革与管理, 2018(22).

[5] “GB/T21010-2017”《土地利用现状分类》中工业用地和仓储用地属于工矿仓储用地项下的两个不同二级分类。

《城市用地分类与规划建设用地标准》也将工业用地和物流仓储用地划分为两个不同的建设用地分类。

[6] 物流地产是什么?物流地产靠什么盈利? 网址:

http://www.askci.com/news/chanye/20190109/1032431139921.shtml

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