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房地产企业群体诉讼案件应对实务要点 编辑:吴方荣 吴晓敏 2019-10-31

 

随着房地产市场监管政策的层层加码,房地产纠纷也伴随着市场行情和宏观调控政策的走向而呈现新的变化。房价的管控、政策规范适用的过渡期、购房者心理预期的落差、偿付能力的波动以及维权意识的增强等因素都促使目前房地产市场中群体诉讼案件数量大幅增加。该类纠纷往往人数众多,处理较为棘手且诉讼结果直接影响房地产企业利润成本和品牌信誉。本文结合大家的办案经验,从房地产开发企业的角度,就房地产群诉案件的处理思路和实务操作进行先容,以期企业能够充分了解群诉案件的基本特点以及正确的应对措施,以便更好地处置该类纠纷,尽量减少并避免企业的经济损失,降低对企业品牌的不利影响。

 

 

 

房地产群诉案件类型

房地产领域群体性诉讼产生的根源在于房地产企业未能处理好商品房开发销售中存在的共性问题,买受人对买卖合同、商品房及周边配套的交付预期与现状不匹配,从而产生与开发企业的对抗。

 

目前房地产群体诉讼高发的主要案件类型有商品房逾期交付纠纷、精装修交付标准纠纷、商品房因建筑改造引起的纠纷、商品房买卖合同条款效力确认纠纷、捆绑销售纠纷、价外或中介费用退还纠纷、建筑物区分所有确权纠纷等等。

 

尽管上述群诉纠纷的案件类型不同,但基本都围绕着房地产开发、销售、交付等行为展开,买受人出于不同的目的或情形而对开发商及第三方提起诉讼主张违约或赔偿责任。

 

 

 

房地产群诉案件特点

 

 

(一)人数众多、案情复杂

 

房地产领域群诉案件涉及的当事人较多,商品房项目的买受人往往会因房屋共性问题提起群体诉讼,前期还会通过业主代表的形式与开发商进行沟通或协商。具体到案件本身,群体诉讼案件一般会涉及多项诉请,各案件事实和法律关系基本相同或相似,但具体细节和诉请可能存在细微差异。在面对具体情形时,开发商应分情况进行抗辩或提出主张,还应注意利用不同的案件情形来印证有利于开发企业的相关事实。在法院审理层面,该类群诉案件可能由一个或多个法官或合议庭审理,对于诉请和案情基本一致的案件,同一个法官或合议庭可根据《民事诉讼法》第五十二条,经群诉案件当事人同意后合并审理。若由不同的法官或合议庭审理,因法官审理风格和关注角度的不同,不同案件的审理情形都会存在一定的差别,会相应增加案件审理的难度及周期。

 

 

(二)各案件之间关联密切、相互影响

 

鉴于群体诉讼案件的结果一般具有一致性或相似性,个案的审理对于整个群诉案件结果影响重大,故原告当事人之间联系较为紧密,开发商应关注隐藏在群诉案件诉请背后原告当事人真实的诉求和想法。群诉案件的处理要点在于“求同存异”,即充分掌握案件事实的基本内容但又要顾及每个案件的特殊之处并就个案特殊情形作为突破口进行回应。群诉案件具有联动效应,随着每个案件庭审的变化,对后续群诉案件走向也会产生一定的影响。

 

 

(三)行民交叉情形较多,事实认定存在关联

 

房地产群诉案件另一突出特点在于行政投诉、行政诉讼和民事诉讼往往同步或交叉进行,并相互牵涉。买受人采用向相关政府职能部门就开发商存在的问题进行投诉、举报或信访的方式向开发商施压,促使开发企业满足并解决业主需求。同时买受人往往以政府部门出具的相关处罚决定书或处理通知反馈文件作为证据向法院主张开发商相关责任。在一些涉及交付条件、验收条件类的案件中,买受人还会在民事诉讼前先提起行政诉讼,以动摇或撤销这些条件的成就,为后续的民事案件争取有利的案情。此时行政机关的调查认定、行政案件的审理结果和法院的民事审判程序往往交集在一起,相互影响,从而增加案件的审理复杂度。

 

 

 

房地产领域群诉案件处理的实务要点

 

 

(一)对案件整体要有准确的预判和大局观

 

鉴于群诉案件涉及范围广、结果影响大,房地产企业面对群诉案件不仅要考虑单个案件的处理结果还要考虑群诉案件的整体结果。在目前侧重保护购房者权益的司法大环境下,法院审理涉及当事人众多,具有较大公共影响力的案件时具有相当大的压力,需综合考虑案件的社会效果以及法院面对二审和再审的压力。同时,在已有行政处罚认定书的案件中,法院还需要结合行政部门的处罚认定对案情进行分析评价,这也给法院审理该类案件带来一定的难度。故,对于开发企业而言,面对群诉案件需全盘考虑,具备大局观念,不能仅针对局部个案进行利益衡量,必须将个案结果与整体群诉案件进行综合把握与衡量。

 

房地产企业需形成对群诉案件的有效预判,原告当事人的诉请是否具有合理性和合法性、法院是否会支撑原告当事人全部诉请、开发商需承担哪些违约或赔偿责任、是否需要在恰当合适的时机进行调解等,这些都需要结合案件事实综合进行判断,开发企业在面对群诉案件的第一时间,应当对相应业主信息进行全面梳理,并向相关分管销售或客服部门的人员进行信息核实和确认,从案件事实本身的角度找出共性和特殊性的有效信息,并应当关注群诉业主的实际诉求或真实目的,兼顾处理各类投诉及案件,并做好整体应对策略。

 

 

(二)攻守结合,充分利用案件的个性特征

 

尽管在群诉案件中,房地产开发企业一般为被告,但这不意味着房地产企业一直处于被动地位,一味的防守抗辩效果并不一定理想。房地产企业也应当围绕案件事实适时主动向法院提出有利的诉讼主张,以便改善劣势地位,取得主动地位。例如在具体个案情形中,针对原告诉讼主体资格、案件诉讼时效以及证据三性等法律程序或实体问题寻找突破口进行“反击”,扭转不利局势,因群诉案件“牵一发而动全身”的特点,进而为后续的案件处理奠定良好的基础,争取更多的准备时间,赢取调解或谈判的可能性,推动案件发展的良好进程。

 

 

(三)寻找专业化经验丰富的律师团

 

鉴于房地产群诉案件结果对房地产企业的利益影响巨大,房地产企业对于群诉案件应当引起足够的重视,为了保障结果的有利性,避免企业后期产生更大的损失和引发更多的纠纷,房地产企业应当聘请专业的房地产诉讼律师处理此类案件。群诉案件案情重大复杂,涉及因素较多,个案审理分散在不同的法官或合议庭,需要面对的庭审状况多变。专业化律师团队可有效通过点面结合的方式,通过设计举证和抗辩的策略综合进行应对。很多房地产开发企业对群诉案件处理不够重视,将群诉案件视为个案来对待,往往会对企业造成严重不良影响,急剧增加企业成本和损失。

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