导航

美高梅手机娱乐观点

房地产企业红筹重组系列 | 赴港上市常见法律问题有哪些? 编辑:陈晋赓 兰天阳 郭嘉昀 李雨昕 李紫薇 2019-05-22

 

 

 

 

前言

 
 

在中国,“房地产”三个字无论是在日常生活还是商业实践中都是一个敏感和备受关注的概念。在过去的2018年中,大家发现很多房地产行业的客户都积极寻求境外融资,并同时表达了对境内融资受限的担忧。因此,大家希翼借本文系统性地梳理房地产企业境内融资受限的相关情况以及原因,并从律师实务的角度出发,探讨房地产企业在日常经营以及实现上市过程中需特别注意的合规重点。本文既是大家对过往项目经验的总结凝练,亦期能为读者提供启发和讨论的契机。

 

 

房地产企业境内融资受限剪影

 
 

根据国家统计局对房地产开发和销售主要指标及其增长速度的统计,2018年度我国房地产企业在本年到位资金、国内贷款、个人按揭贷款数据均呈负面发展态势,房地产企业资金到位相对乏力。

 

根据CRIC大数据,2018年房地产企业单月融资额及同比情况显示即使是在2018年内各月份,整体融资额同比仍呈下降趋势。

 

根据德勤统计报告,在境内资本市场的IPO融资额方面,房地产企业在2017年及2018年中融资总额显著低于其他主要行业类别,并在2018年呈现持续下降趋势。面临融资到位情况逐年恶化的现状,部分房地产企业不得不试图将融资渠道进一步拓展,特别是进行境外融资。由下图可以看出,境外债权融资在85家重点房企的融资渠道中所占的比例逐年扩大。

 

 

 

房地产企业境内融资受限的原因

 
 

一方面,住宅地产的调控政策自2016年至今频繁出台,“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位深入人心;另一方面,在资本市场领域的监管实践中,对于房地产企业的特别规定和差异化政策调控普遍存在。在这样的行业背景和时代大潮中,房地产企业在境内证券市场的融资面临着审核逻辑中认定其为不受欢迎行业的定性判断,从而在严格的监管规则之外,在监管机构的自由裁量中对其亦多持负面态度。大家从规范性文件、政策指引、窗口意见以及资讯报道的角度全方位地整理了房地产企业境内融资的以下特殊限制。

 

(一)规范性文件示例

 
 

类别

文件名称

生效时间

涉及内容

信托融资

《中国银监会办公厅关于加强信托企业房地产信托业务监管有关问题的通知》

2010年

2月11日

信托企业开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实实行;应进行项目尽职调查,深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历,以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况,确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性;应严格落实房地产贷款担保,确保担保真实、合法、有效;应加强项目管理,密切监控房地产信托贷款或投资情况。

银行融资

《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》

2008年

7月29日

严格商业性房地产信贷管理。禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年;对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业,应审慎发放贷款,并从严控制展期贷款或滚动授信;对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

私募融资

《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》

2017年

2月13日

1.证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案,包括但不限于以下方式:

(1)委托贷款;

(2)嵌套投资信托计划及其他金融产品;

(3)受让信托受益权及其他资产收(受)益权;

(4)以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;

(5)中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

2.私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资,用于支付土地出让价款或补充流动资金;不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

保险融资

《中国保监会关于进一步加强保险业风险防控工作的通知》

2017年

4月21日

保险企业要防范房地产投资的风险,跟踪重点区域、重大项目的投资情况。

 

(二)政策指引及窗口意见层面示例[1]

 
 

类别

文件名称

生效时间

涉及内容

银行融资

信托融资

《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》

2016年

11月4日

(1)比照自营贷款管理的要求,强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理;

(2)信托企业严禁通过多层嵌套等产品规避监管要求、发放用于支付土地出让价款的信托贷款、向房地产开发企业发放流动资金信托贷款;严禁充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利;加强对个人信托贷款资金流向监控,防范资金被挪用于支付购房者首付款;

(3)禁止银行资金违规用于购地、违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、理财资金违规进入房地产领域。

企业债券

《关于试行房地产、产能过剩行业企业债券分类监管的函》

2016年

10月28日

只有以下几类房企可以申报企业债券:(1)境内外上市的房地产企业;(2)以房地产为主业的中央企业;(3)省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;(4)中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。并且申报企业资质良好、主体评级AA及以上并严格实行国家房地产行业政策和市场调控政策。

《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》

2016年

11月11日

严格限制房地产开发企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目(用于保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外)。

 

(三)资讯报道层面示例

 
 

类别

主题

时间

涉及内容

A股

及再融资

房企融资收紧获证实须征求国土部意见[2] 

2010年

3月10日

3月7日,全国政协委员、中国证监会主席助理朱从玖接受采访时表示,证监会确实是在和国土资源部就有关房地产企业上市的合规性问题进行研究。将来会比照其他行业做法,审核房地产企业融资时,要征求国土资源部的意见,具体将涉及房地产企业在其专业领域对政策实行程度,如土地使用、预售房等情况。

再融资收紧 房企不能将募集所得用于买地和偿还银行贷款[3] 

2016年

7月28日

证监会官员在2016年7月25日的保荐机构专题培训会议上指出,企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

 

 

何为房地产企业

 
 

房地产企业、房地产行业在大家的日常生活中可能是一个很模糊的概念,有人认为与商品住宅相关的才是房地产企业;有人认为通过拿地进行房地产开发的才是房地产企业,这不仅包括开发商品住宅,还包括以商业为目的开发商场、写字楼、酒店等商用物业,以旅游为目的开发景点、园区,以集群效应为目的开发产业园,以养老目的开发生态服务社区等等围绕地块开发的企业;也有人认为从事物业出租、销售、管理、中介服务等周边企业也属于房地产企业的范畴。对于房地产企业的定义分歧也体现在不同监管部门对于房地产企业要素认定的不同上。例如:

序号

主管

机构

法规

文件

涉及内容

1

商务部

商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题的通知

《意见》所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。

2

住建部

城市房地产管理法

房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。

3

国家发改委

境外投资敏感行业目录(2018年版)

国家发改委政务服务大厅事项申报帮助:

《目录》所称“房地产”,主要是指以下两类境外投资活动:(1)从境内投入资产、权益或提供融资、担保等,在境外新建或并购住宅、商业地产项目以及并购用于建设住宅或商业地产的土地;(2)从境内投入资产、权益或提供融资、担保等,在境外新建或并购房地产企业、向境外既有房地产企业增加投资、投资境外房地产信托基金等。

 

《目录》所称“房地产”,不包括以下六类境外投资活动:(1)投资物业管理、房地产中介服务;(2)新建或并购企业自用的办公场所、员工宿舍等;(3)投资用于实体产业的基础设施建设和建筑开发,例如产业园、科技园、仓储物流园等;(4)建筑企业以获取工程承包合同为目的,对拟承建的项目进行小比例投资;(5)已依法合规取得发展改革部门核准文件或备案通知书,但尚未完成的项目;(6)既不涉及境内投入资产、权益,也不涉及境内提供融资、担保等,全部从境外募集资金的项目。

4

最高院

南宁大自然花园置业有限企业、周继英因申请诉中财产保全损害责任纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

房地产行业是资金密集型行业,企业的经营活动是借贷和融资并运作资金取得和持有土地、开发建设和销售房屋回笼资金,返还借贷和融资本金、利息的经营过程。

5

香港交易所

主板&创业板上市规则

「物业业务」(property activities) 指持有(直接或间接)及╱或发展物业以出租或保留作投资之用,又或买入或发展物业准备转售,又或其后出租或保留作投资之用。持有物业自用不包括在内。

6

中国证券监督管理委员会

《上市企业行业分类指引(2012年修订)》

当发行人最近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%,则将其划入房地产行业;当企业没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%,但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高,而且均占到企业营业收入和利润的30%以上(包含本数),则该企业归属于房地产行业。

7

沪深交易所

《关于试行房地产行业划分标准的通知》

参照《国民经济行业分类》中房地产行业的三级分类,结合审核实践,现将房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产

 

普通住宅地产:

房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式,将房屋提供予使用者仅用于居住(保障性住宅除外)。

 

保障性住宅地产:

房地产企业按照政府要求为中低收入住房困难家庭开发的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、棚户区改造、旧住宅区改造等构成,区别于由市场形成价格的普通商品住宅。

 

商业地产:

房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式,将房屋提供予使用者用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途,区别于以居住功能为主的普通住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产。

 

工业地产:

房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式,将房屋提供予使用者用于生产、仓储和研发等工业用途,通常包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

 

其他房地产:

包括自有房地产经营活动及其他房地产相关服务活动。

房地产具体类型的划分,除参照上述定义之外,还可同时结合房地产收入项目所对应的土地使用证载明的用途或保障房相关文件进行辅助判断。

从狭义来看,部分监管机构在法规中将房地产企业明确定义为仅包括房地产开发企业,甚至仅包括开发住宅和商业地产项目的企业,或采用除外规定的方式将明确不属于其限定范围内的相关企业进行明确。根据《城市房地产管理法》,房地产开发企业,是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。而通过最高院的说明,大家可以理解房地产的开发和经营活动的核心包括资金的运作、土地、以及开发、建设、销售行为。从广义来看,部分监管机构立足于物业的商务用途,其定义既包括了发展物业的行为,亦包括了持有物业为出租或投资的行为,以及包括了物业销售行为。也有部分监管机构从《国民经济行业分类》的角度出发,将住宅、商业、工业、其他自有房地产经营及房地产相关服务活动均纳入房地产行业,并将业务收入占比作为划定行业的依据。

 

因此,在法律层面认定一个企业是否属于房地产企业不能一概而论,而应当具体问题具体分析,立足于立法意图以及监管部门的监管精神和目的,从实质重于形式的角度入手分析企业的主营业务、兼营业务的特质。在行文的过程中,亦有必要思考合理的定义模式,从而加强对相关问题描述的准确度。鉴于以下讨论房地产企业的香港上市和红筹架构设计需要优先考虑房地产企业的外资准入问题,因此本文统一采用《商务部办公厅关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》中对于房地产企业的定义。

 

 

房地产企业香港上市常见法律问题

 
 

对于拟赴港上市的内地企业,香港联交所的审核一般集中于(i)申请人是否符合上市资格(例如,是否符合财务要求;是否遵守法律、法规及规例)、(ii)是否适合上市(例如,关于业务可持续性、对母企业的依赖、董事是否胜任等事宜是否已圆满解决),以及(iii)上市文件中是否存在任何重大披露缺失三个方面。

 

就上市资格而言,房地产企业如同其他行业的企业一样,需符合《主板上市规则》或《创业板上市规则》列明的要求(主要列于《主板上市规则》第八章及《创业板上市规则》第十一章),并无专门针对房地产企业的特殊要求。

 

就上市适合性而言,联交所则未给出清晰的硬性准则,而是强调需要视乎每个个案本身的个别实况由其酌情决定接受或拒绝上市申请。因此,为免拟上市企业出现被联交所认为不适合上市的瑕疵和问题,通常需要聘请具有丰富实操经验的专业中介结构,如保荐机构、律师等帮助拟上市企业系统性地梳理企业情况、整改现有法律瑕疵、提前解决可能引起联交所质疑拟上市企业上市适合性的问题。

 

基于内地房地产企业的行业及业务特征,结合大家的业务经验以及对于相关案例的总结,大家认为,于房地产企业上市申请审核过程中,以下法律问题通常会引起联交所的关注及进一步问询。因此,企业需在红筹重组以及上市前的业务经验中特别注意避免产生这些法律问题(如已产生,应按照律师的专业意见进行整改):

环节

典型不合规事项

法律风险、后果

纠正要点及措施

(一)房地产开发

土地

出让

未签订土地出让合同或未取得土地使用权证

1)行政处罚:根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》,如企业被认定为非法占用土地,则面临被要求限期拆除建筑及并处罚款;

2)后续申领相关建筑工程许可证存在障碍;

3)在招股书中需进行披露:根据《主板上市规则》,物业估值报告必须说明有关方是否已取得有关物业的法定所有权;

根据《创业板上市规则》,申请人物业业务中的物业权益,必须就其绝大部分中国物业拥有长期所有权证明书,不论该等物业已竣工或仍在发展中;根据《香港交易所指引信HKEx-GL19-10》,联交所自2005年起要求物业企业申请上市须就其所有在中国的已落成及发展中物业取得业权证书。此外,申请人上市文件中须载有任何物业所有权存在瑕疵的资料。

该不合规事件通常由主管部门迫切需要安置原居民而要求企业提前进行开发建设导致,对此应向所有相关主管部门取得提前建设原因及不会对企业采取处罚措施的书面确认。

项目立项、规划报建

未办理建设工程规划许可证

1)行政处罚:根据《中华人民共和国城乡规划法》,如企业未能履行建设工程规划许可证申办义务,可能被责令停止建设、限期改正,并处以建设工程造价5-10%的罚款;可能被限期拆除或被没收,并处以造价10%以下的罚款;

2)就城镇规划区的建筑工程取得施工许可证存在障碍:根据《建筑工程施工许可管理办法》,建设单位申领施工许可证时,需提供建设工程规划许可证;

3)办理产权登记时存在障碍:根据《房屋登记办法》,未取得规划许可,房屋登记机构不予登记。

企业应与主管部门进行沟通并对不合规事件是否重大进行书面确认,及时缴清罚款,并对在建工程补办理建设工程规划许可证,以免影响后续办理施工许可证及产权登记。

施工

未在土地出让合同规定施工日前进行施工

1)行政处罚:根据《中华人民共和国闲置土地处置办法》,如项目地块被主管部门认定为延迟一年未开工的闲置土地,则可能被征收土地价款20%的闲置费;对于延迟两年开工的,使用权可能被无偿收回;

2)后续融资存在障碍:根据《关于促进节约集约用地的通知》,闲置房地产项目开发面积不足1/3或投资不足1/4,则其项目企业从金融机构获得贷款融资存在障碍;违法用地项目则不得用于上市融资。

该不合规事件通常由于主管部门交地延迟或项目规划复杂程度所致,企业可与主管部门进行沟通,对延迟施工并未违规进行书面确认。

未经必须招标程序前开始施工

1)办理施工许可证存在障碍:根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》,满足施工单项合同估价在200万元人民币以上,或总投资在3000万元人民币以上的项目未经批准未进行施工招标的,由主管部门责令改正,如企业拒不改正,则无法取得施工许可证。

企业需及时缴纳罚款及按主管部门的要求进行整改,以避免在无法取得施工许可证的情况下进行施工。

施工时尚未办理施工许可证

1)行政处罚:根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》,如企业未能履行施工许可证申办义务,可能被责令停止施工,限期改正,并对建设单位处工程合同价款1-2%的罚款;

2)办理产权登记时存在障碍:根据《房屋登记办法》,未取得施工许可,房屋登记机构不予登记。

企业应与主管部门进行沟通并对不合规事件是否重大进行书面确认,及时缴清罚款,并对在建工程补办理建设工程施工许可证,以免影响后续办理产权登记。

施工时未办理消防验收审查

1)行政处罚:根据《建设工程消防监督管理规定》、《中华人民共和国消防法》,如企业未能履行申请消防验收审核手续,可能被责令停止施工,并被处以3-30万元的罚款。

如企业已办理消防设计审核,则可与主管部门对处罚可能性进行沟通,并取得对消防安全的确认函。

项目施工期间未经备案登记分包建筑工程

1)行政处罚:根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》,如分包工程发包人在订立分包合同后7个工作日内未对合同送当地住建主管部门进行备案的,将被责令改正且处以罚款。

企业应及时缴纳罚款并办理登记及向主管部门取得确认函。

建筑面积与建设工程规划许可证规划面积不符

1)补交地价:根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》及《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》,土地使用者需要改变原批准的容积率等,必须依法报经市、县人民政府批准。对出让土地,凡改变土地容积率的,应按规定补交不同容积率的土地差价,且估价期日以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。对于调低容积率的,如造成地价增值,同样会被要求补缴地价款;

2)行政处罚:根据《中华人民共和国城乡规划法》,如企业未办理规划变更手续而未按照规划许可证内容施工的,可能被责令停止建设、限期改正,并处以建设工程造价5-10%的罚款;可能被限期拆除或被没收,并处以造价10%以下的罚款;

3)办理产权登记时存在障碍:根据《土地登记规则》及《房屋登记办法》,未付清全部出让金,不得为其发放土地使用证,未按许可内容施工的,房屋登记机构不予登记。

企业应积极与主管部门沟通确认是否需补交地价,如需补交,则应尽快提交补缴申请以锁定估价期日,尽量减少受到地价增值的影响。同时,企业需及时缴清罚款,与主管部门沟通补充审批规划内容,并向主管部门就已整改和不会影响竣工验收程序及无进一步措施取得确认函。

开发项目面积超出企业房地产资质证书项下标准

1)行政处罚:根据《房地产开发企业资质管理规定》,如企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由当地房地产开发主管部门责令限期改正,处5-10万元的罚款;逾期不改正的,原资质审批部门可吊销资质证书,工商部门可吊销营业执照。

企业应及时缴纳罚款以避免面临资质证书被吊销的风险,并尽快办理资质证书升级手续,再取得主管部门对已整改完成的确认函。

竣工验收

验收前进行交付使用

1)行政处罚:根据《建设工程质量管理条例》,如企业在建设工程经验收合格前交付使用的,将被有关备案机关责令限制改正,并可能被处以20-50万元的罚款;

2)办理产权登记时存在障碍:根据《房屋登记办法》,竣工证明为办理房屋所有权初始登记时的必要文件。

企业应及时缴纳罚款并尽快办理竣备手续,且与当地主管部门进行沟通对无处罚或无进一步措施取得书面确认。

运营、出售

临时建筑在未取得许可证或在证照到期后仍在使用

1)行政处罚:根据当地适用的临建规格规定,企业可能面临被责令限期拆除相关建筑,并被处以建筑成本一定比例的罚款。

由于该等临建通常为用于样板展示中心或售楼处,企业主动马上拆除的难度比较大,因此企业可与主管部门就拆除日期进行沟通并取得同意。

未取得排污许可证的情况下进行排污

1)行政处罚:根据《中华人民共和国水污染防治法实施细则》,如企业未按需申领排污许可证或未按许可内容排污,可能被主管部门责令停止排放,限期办理许可证;如逾期未办理的,可能被处以1000元-3万元的罚款,且可能被同级人民政府决定关闭。

企业在施工设计时应关注环保设计负荷以避免出现运营时污水渗漏情况。对于该等不合规事项应及时缴纳罚款并与当地主管部门沟通补办理许可证。

取得预售许可证前开始预售

1)行政处罚:根据《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》,如企业未办理预售登记进行预售的,主管部门将责令停止且没收违法所得,并可处已收取的预付款1%以下的罚款。

该等不合规的预售所得款项将不能被记入企业的收入,且企业应停止正在进行的预售,及时缴清罚款并补办理预售许可证。企业同时应和主管部门进行沟通,取得未有罚款或无进一步措施的书面确认。企业亦可退回潜在买方交付的定金并取得其不会索偿的确认函。

发布违规促销广告

例如:

1)企业在取得预售许可证前发布广告;

2)广告中含有足以误导消费者的规划、建设中的交通设施信息或夸大事实的信息;

3)广告中未指明开发商和销售代理名称、资质、价格等信息

 

1)行政处罚:根据《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》,如企业违规发布促销广告,将被责令停止发布,在相应范围内消除影响,并根据其广告费费用处以罚款;如情节严重,可能被吊销营业执照。

企业需及时缴纳罚款且实时关注该事件的社会影响。同时企业应向主管部门进行咨询,及时消除该事件的不良影响,以避免被认定为情节严重而面临营业执照吊销的处罚。

未按备案登记价格销售物业

例如:

1)在标价之外加价;

2)未对交易及产权转移等代收代办及物业服务内容的收费项目、收费标准进行公示;

3)增加未明示的费用,例如中介费、装修费

1)行政处罚:根据《商品房销售明码标价规定》、《价格违法行为行政处罚规定》、《中华人民共和国广告法》,如企业未按根据当地价格主管部门细则公开的价格明码标价对外销售的,将被责令改正、没收违法所得并根据严重程度处以罚款,或被记入信用档案。

企业需及时缴纳罚款,并向主管部门取得对整改完成及无其他与价格相关的不合规记录的确认函。

对企业进行尽职调查时,应一并关注企业公示及实际成交房价的构成。

 

违规有奖销售

例如:抽奖式有奖销售超过《反不正当竞争法》规定限额

 

1)行政处罚:根据《中华人民共和国反不正当竞争法》,如企业进行抽奖式有奖销售的最高奖金超过规定限额,将被责令停止,并处5-50万罚款。

企业应及时缴纳罚款。

(二) 企业基本情况、运营

资质

房地产开发企业资质证书过期的情况下进行物业开发

1)行政处罚:根据《房地产开发企业资质管理规定》,如企业未取得资质证书从事房地产开发经营,将被主管部门责令限期改正,处5-10万元的罚款;逾期不改正则将面临营业执照吊销的处罚。

企业应关注证书续期的进度并适时向主管部门取得续期期间可进行开发的书面确认以避免此类情况。对于该等不合规事项,企业可向主管部门允许进行开发及续期取得无障碍作补充确认。

出资

注册资本未能按期限实缴

1)行政处罚:根据《中华人民共和国企业法》,如企业股东未按期交付出资,将被主管部门责令改正,如被认定为虚假出资可能并处罚款。

企业需尽快进行足额缴纳或进行减资,并向主管部门申请延期年检,或可考虑注销该企业。

租赁物业

租约未办理备案登记

1)行政处罚:根据《商品房屋租赁管理办法》,如租赁当事人未在合同订立后30日内办理房屋租赁登记备案,由主管部门责令限期改正,逾期不改正的,对企业处以1000元-1万元的罚款。

企业应进行补办登记,但可能因业主不配合而无法完成,此时需履行披露要求。

承租人使用用途与土地使用条件不一致

1)行政处罚:根据《中华人民共和国土地管理法》,如被主管机关认为未按批准的用途使用国有土地,可能将被责令交还土地和并处罚款;根据《商品房屋租赁管理办法》,擅自更改土地用途的,每套房屋可能被处最高3万元的罚款;

2)违约责任:如租赁协议中注明的租赁用途与土地使用权证不符,则企业提前终止协议可能需要支付相关的违约金或进行赔偿。

 

企业应主动与承租人进行沟通并修订租赁协议,停止不符使用。

税务

未足额纳税

例如:

1)企业漏报部分税项,错误扣除非减税条件的成本;

2)企业收到被税局认为是伪造的发票;

3)企业迟延申报纳税。

 

1)行政处罚:根据《中华人民共和国税收征收管理法》,如企业被认定为虚假申报构成偷税,可能被税务机关追缴并处欠缴税款50%-5倍以下的罚款;根据《中华人民共和国发票管理办法》,如企业存在违反发票管理法规的行为,税务机关有权责令限期改正及没收非法所得,并处最高1万元的罚款,如导致欠缴税款,则可能被并处最高达一倍欠缴税款的罚款。

企业应及时补缴和结清罚款,并向税务机关对已完成补缴取得确认。

劳动人事

未足额缴纳社保与公积金

1)与员工之间的纠纷:员工可能会对企业提起劳动争议仲裁或诉讼;

2)行政处罚:根据《中华人民共和国社会保险法》、《住房公积金管理条例》,如企业未足额缴纳,主管部门可责令限期补缴并加收滞纳金,逾期未缴纳的,企业将面临罚款或被申请强制实行。

企业需与当地主管部门进行沟通,就无需补缴或未有处罚记录取得主管部门书面确认,如金额较大,企业需考虑对可能需补缴部分进行拨备。

关联交易

向关联企业提供免息垫款或贷款

1)行政处罚:如企业自借款方收取的资金被认定为非法所得,则可能被没收并被处以非法所得1-5倍的罚款,且可能被禁止发放贷款;

2)对上市申请造成障碍:《主板上市规则》第十四A章及《创业板上市规则》第二十章均列明了有关关连交易的规则,旨在防止企业上市后其主要股东、董事及其他关连人士等滥用关连交易损害上市企业整体利益。

企业应尽快将相关的贷款安排进行结清。

外汇

未经许可改变结汇资金用途

例如:已申请的结汇资金在服务协议提前终止后未及时转回至外汇账户

 

1)行政处罚:根据《中华人民共和国外汇管理条例》,如企业擅自改变结汇资金用途,将被主管部门责令改正,没收违法所得,处违法金额30%以下的罚款;如情节严重,可被处违法金额30%以上等值以下的罚款。

企业应尽快缴清罚款,并向主管部门就该不合规事项严重程度及整改完成和无进一步措施取得确认。

信息披露有误

1)行政处罚:根据《中华人民共和国外汇管理条例》,如企业被认定为违反外汇登记管理规定,主管部门可处最高30万的罚款。

企业应尽快缴清罚款,并与主管部门沟通及时补正披露。

高管

董事或控股股东存在过往违规或犯罪记录

1)对上市申请造成障碍:根据《香港交易所指引信HKEx-GL68-13》,如董事或控股股东过往存在违规或犯罪记录,且令人严重质疑个别人士的诚信,而该人士很可能对上市后的申请人发挥重大影响力(如控股股东及董事),则可能会引起联交所质疑该申请人是否适合上市。

对董事及控股股东进行独立背景调查及访谈确认,如发现其有涉及违规或犯罪的可能性,应要求相关人士前往公安机关开具无犯罪记录证明。

除上表列明的法律问题以外,联交所一般还会关注房地产企业的负债率、融资协议项下交叉违约情况、是否存在土地闲置、是否涉及民防物业和土地安置活动等,并对该等情况提出了相应的披露要求。如未能于上市文件中充分披露前述内容,亦可能会引起联交所的进一步问询。

 

当然,大家关于房地产企业红筹重组及上市过程中可能涉及的法律问题的列举不可能穷尽,企业的合规化摸底和整改必须基于律师负责任的尽职调查得出全面的结论。

下期预告

 

《房地产企业红筹重组系列 | 海外红筹架构设计要点》将分析香港红筹上市作为房地产企业境外法域融资的替代性方案,具有怎样的优势以及意义;在实践中如何搭建海外红筹架构,协助房地产企业进行系统性重组,从而实现其在香港上市或进行集团重组的目的。

特别声明:

以上所刊登的文章仅代表编辑本人观点,不代表北京市美高梅手机娱乐律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。

 

如需转载或引用该等文章的任何内容,请私信沟通授权事宜,并于转载时在文章开头处注明来源于公众号“美高梅手机娱乐视界”及编辑姓名。未经本所书面授权,不得转载或使用该等文章中的任何内容,含图片、影像等视听资料。如您有意就相关议题进一步交流或探讨,欢迎与本所联系。

 

XML 地图 | Sitemap 地图