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千里之计始于合规丨强监管时代房地产开发建设业务合规要点 编辑:吴方荣   姚张燕   吴晓敏 2019-05-06

 

房地产行业在高速发展多年后迎来了政府全面监管的时代,多项法规、调控政策的叠加效应,使得政府各部门对房地产中扰乱市场秩序和侵害购房人权益的问题加大查处力度,各省市地区相关部门联合开展房地产专项整治活动。尽管市场起起伏伏,但政府强监管的大背景在近期不会有改变,而且其监管会更加严格,标准更加细化。

 

本文将结合新的监管政策和背景,对房地产领域各阶段的地产项目建设审批、竣工验收、销售宣传、交付等各个环节等的合规要点进行重点梳理和分析,以期房地产企业重视对开发合规性的审查,关注开发建设中高发的风险纠纷领域,从而更好地应对监管形势,更好的合规发展。

 

 
 

 
 

项目审批验收合规

房地产项目行政手续合规主要集中存在于前期建设审批阶段和项目竣工验收阶段。建设审批阶段主要围绕建设证照及相应手续的申请和办理等方面,房地产企业应遵守明确的法律规定,按程序申请办理。而对于项目开发建设过程中的问题,由于监管动态的更新,也出现了新的动向,一是国家加大对建设领域的反腐败和反商业贿赂的监督惩罚力度;二是行政主管部门一定程度上简化了行政审批程序,但提高了验收标准,强化了开发商主体责任;行政主管部门从重行政审批、轻过程监管逐渐发展为审批与过程监管并重的监管模式。

 

 

(一)项目前期建设

 
 

1、项目规划阶段

房地产项目前期建设阶段最为关键的环节是项目建设规划,如果缺少建设工程规划许可证,影响施工许可证等后续手续的申领和项目后续建设的推进;从民事的角度来说,根据最新颁布的建工司法说明二中第二条的明确规定,建设工程规划许可证的缺乏或被撤销,会致施工合同存在被认定为无效的风险。而在进行建设工程规划时,往往涉及周围居民日照采光、居住环境等基本民事权利内容,在申请建设工程规划许可证过程中房地产企业应当严格按照相关程序和要求提出行政许可申请,提交土地使用的有关证明文件、建设工程设计方案、相关部门的审核意见等材料,积极配合进行建设项目相关信息公示,处理投诉、参加听证会,听取相关人员意见,并接受行政部门对拟建项目的调整和回应相邻权人提出的异议,避免后续因相邻权人等纠纷影响工程规划许可证的颁发以及存续。

 

(1)建筑日照

建筑日照不仅关系买受人的居住质量,也密切影响周边居民的切身利益,相邻权人以建筑不符合建设规划设计标准影响其居住采光等问题对开发商提起诉讼的情形实践中不在少数。房地产企业应当在设计建筑方案时严格依照住建部及地方部门最新颁布的住宅建筑日照标准进行。根据不同气候分区以及节气参考日,并区分项目类型、特殊地理位置、特点等具体的日照指标。

 

房地产开发企业在进行建筑施工时要注意客体建筑设计的自身合理性,对设计方案进行严格把握,进行全方面的日照分析,采用最新以及最准确的测量依据和标准,按照法律规定期限和内容及时向周边居民进行公示公告,避免相邻权人及(或)购房人根据法律相关规定及(或)合同约定主张侵权或违约责任。一旦项目工程建设被认定违反相关日照规定或侵犯相邻权人的合法权益,则项目可能存在无法通过竣工验收以及被撤销建设工程规划、施工许可证的可能。

 

(2)容积率   

容积率是影响房屋价格和居住品质的重要因素。如2018版《城市居住区规划设计标准》第4.0.1至第4.0.3对居住区用地容积率、住宅用地容积率等做了明确规定。开发商在方案设计和规划审批时应重点关注。

 

房地产开发企业擅自提高容积率,不仅会遭受相关规范管理部门责令停止建设、限期拆除、罚款等行政处罚,还会引起群体性诉讼。例如,在原告成某、陶某、陈某等147人与被告重庆银昌房地产开发有限企业一案[1]中,原告主张被告擅自提高楼盘容积率,超建4层,增加48套住宅,导致人均实际占有公共空间缩水,居住环境和生活舒适度变差,房屋价值相对下降,要求被告赔偿损失,法院予以支撑。开发商除了向业主承担违约及赔偿损失的责任外,因超容积率硬性规定还受到行政主管部门巨额罚款的行政处罚。因此房地产开发企业应当严格遵守容积率规划要求,不轻易触犯红线,以免承担相应法律责任和后果。

 

 

2、建设工程施工阶段

建设工程施工环节是房地产项目前期建设阶段最核心和主要的内容。虽然根据法律及司法说明的相关规定,开发商未取得施工许可证,并不影响建设工程施工合同的效力,但是如果未取得施工许可证,不仅会面临相应的行政处罚,还可能会影响开发商办理房屋预售许可证。同时,施工单位在施工期间如果存在施工不规范等问题,将可能导致噪音污染、环境污染等各方面的问题,而这些问题最终都可能影响开发商销售商品房的进程。因此,房地产开发商在按要求申请办理施工许可证后,并不意味着风险消除,在施工阶段仍有必要对施工环节和进度保持一定的控制,以确保自身利益不会受损。

 

(1)噪音污染

项目建设过程中,施工噪音对周围居民会产生较大的不利影响,往往容易产生纠纷。《噪声污染防治法》就施工噪声做了原则性的规定,《建筑施工场界环境噪声排放标准》(GB12523-2011)也对环境噪音排放限值进行了规定。各省市地区也相应出台建筑噪音排放的相关防治管理规定并明确将噪声纳入排污许可证的综合管理范围。例如,广东省明确规定,在城市市区内建筑施工使用机械设备,可能产生环境噪声污染的施工单位应申领噪声排放许可证;深圳市要求,确需连续施工作业的,应经批准取得环保部门施工噪声作业证明,并至少提前二十四小时在受影响区域的显著位置向周围单位和居民公布[2]。《浙江省环境污染监督管理办法》也规定在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内,禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工等作业。

 

尽管根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》的相关规定,施工噪音污染的责任主体是施工单位,施工单位违反噪音排放标准及时间限制将会受到不同程度的罚款以及责令停止施工及整改等行政处罚,开发商作为工程项目的建设主体也同样面临被行政机关要求限期治理的压力。施工单位如果被要求责令停止施工并进行整改,则施工进度将受到严重影响进而将导致开发商面临无法按期向业主交房的违约风险,并可能发展成为群体诉讼案件。故房地产企业应当及时监督施工单位的施工作业是否符合当地的噪音管理规定,避免进度拖延影响房屋交付时间,从而引发纠纷和诉讼,造成不良影响。

 

(2)安全文明施工

除施工噪音污染以外,在建设施工过程中,房地产开发商还应注意对施工单位的安全文明施工进行监督。施工方案设计、现场材料运输,垃圾清运、人员操作是否符合安全文明施工要求等也会影响周边自然环境和居民生活,也会遭到相关居民的举报和投诉。一旦与周边居民发生纠葛,建设工程可能无法按照预定的进程进行,最终仍有可能导致房屋迟延交付的问题。因此,开发商同样有必要就安全文明施工的实施对施工单位进行监督,确定工程的材料运输和储存是否严格遵循合同或管理制度要求,是否在规定时间和范围内解决材料的进场出入、堆放、交叉使用、现场卫生等工作,并及时与周围居民进行沟通协调,消除不利因素,避免侵占公共道路或陆地设施、违规堆放建筑垃圾等。

 

概括而言,在项目前期建设阶段,如果开发商存在违反调整规划用地性质、规划方案、擅自增加容积率、违反日照标准或楼间距标准等情形,都可能导致工程规划许可证无法办理或被撤销;同样开发商存在违反相关施工标准和条件等情形,也可能会导致施工许可证无法办理或被有关部门要求整改并暂停施工。一旦在规划许可证和施工许可证办理过程中发生投诉或纠纷,一方面可能影响证件的取得,拖延工程进度;另一方面,若相邻权人提起行政诉讼要求有关部门撤销相关许可,可能会严重影响项目验收进度及交付条件的成就,最终开发商可能要承担停工返建、停止销售等巨大的经济损失,并面临买受人起诉要求承担违约责任的风险。

 

 

(二)项目建设验收阶段

 

房地产项目的竣工验收是工程施工环节后期的重要工作,关系到工程质量是否合格,这是房屋后续交付使用的重要前提。若开发商违反规划条件或质量要求无法通过项目验收,不仅会面临行政处罚,更重要的是可能会拖延工程进度,增加建设成本,且因验收不合格导致交付条件不具备,将面临承担违约责任的问题,并会由此带来巨大的经济损失。即使项目工程竣工验收通过,如果验收程序不规范等,后续仍存在竣工验收备案表被撤销的风险。

 

在验收环节还应特别注意,在规划许可证审批过程中向行政部门作出的额外承诺是否达标,例如对周围楼房进行沉降观测、设置专门的施工通道等,确保在规划验收、消防(备案)验收、竣工验收及竣工备案、土地复核验收等各环节都进行风险合规把控。

 

 

1、规划验收

建设部门的规划验收是项目竣工验收的重要前置程序。根据《城乡规划法》第四十五条,县级以上人民政府对工程进行规划核实,未经核实或不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。对房地产企业而言,该环节的主要风险在于因市场变化导致房地产企业调整商业决策,擅自修改已获批的设计方案,并调整减少公共配套设施;或为节约成本提升利润而改变建筑外立面色彩及材质,改建搭建阳台等;或因避让某些管线及建筑物而偏离规划批准的位置建设等[3]。对于前述违反规划审批的行为,房地产企业应尽量予以避免,以防规划验收不能通过而造成后续工程竣工验收程序的停滞或后续业主就规划确认书提起行政诉讼,这将带来更大的经济损失。

 

 

2、消防(备案)验收

2019年4月23日,全国人大常委会对《中华人民共和国消防法》作出修改。修订后的《消防法》规定由住建部门承担建设工程审验的相关工作。对于消防(备案)验收依然采用两种审查方式:国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工,建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。除此之外的其他建设工程,建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案,住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。消防(备案)验收是在正式水电接通的情形下由相关消防部门进行验收(抽检),具有专业性强、标准较为严苛等特征。根据《消防法》相关规定,依法应进行消防验收的工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。房地产开发工程项目一般属于需要向当地住建部门进行备案接受抽查的情形。房地产开发企业作为工程消防的第一责任主体,进行消防备案的工程,开发商应当组织设计、施工、监理等单位进行消防安全质量验收并出具验收合格报告后向住建部门进行备案。该环节主要存在的问题是若一旦被抽查,房地产开发工程项目往往会因设计考虑导致消防设施竣工图纸不符合规划要求,消防产品检测不合格或不完备,以及因改变规划设计造成的消防设计图纸与现状不符等导致抽查不合格,从而被责令停止使用或停产业并处以罚款。

 

 

3、环保验收

国务院新修订的《建设项目环境保护管理条例》已经取消竣工环保验收行政许可,将竣工验收的主体由环保部门调整为建设单位。建设单位应当按照国务院环境保护行政主管部门规定的标准和程序,如实查验、监测、记载建设项目配套环境保护设施的建设和调试情况,编制验收监测(调查)报告并向社会公开,由环境保护主管部门通过全国建设项目竣工环境保护验收信息平台将项目环保信息予以公开,并接受监督检查。

 

尽管行政主管部门将环保验收许可取消,但对房地产企业自行进行验收的标准更高。房地产企业若在自行进行环保验收的过程中弄虚作假或未组织验收或未申报公开,在后续监督检查中会面临罚款、整改甚至停止建设的行政处罚,因此仍有必要严格按照规范自行组织验收。

 

 

4、竣工验收及竣工备案

《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设工程竣工验收应当具备完成建设工程设计和合同约定的各项内容、具备完整的技术档案和施工管理资料、主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告、勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件以及施工单位签署的工程保修书。第五十八条规定,建设单位未组织验收或验收不合格擅自交付的,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款,造成损失的,还应承担赔偿责任。房地产建设单位在经过各专业验收及档案验收完毕,取得上述竣工相关材料后需确定验收日期并通知各施工参建单位和专项部门有关人员参加。房地产企业在竣工验收完成后应提交竣工验收备案表、建设用地许可证、规划许可证、施工许可证、工程竣工报告、验收报告以及其他专项检测报告、工程质量保修书等法律规定的全部完整材料向住建部门申请竣工验收备案。

 

竣工验收及备案环节较为常见的问题主要是:建设单位提交的竣工验收资料不完备从而未能通过住建局等相关部门验收,或工程虽已通过验收,但在后续交付过程中购房者以竣工备案工程提交资料不完全为由,要求撤销相关部门给予的竣工验收备案行为。因此,房地产开发企业应严格按照法律和当地政策规定进行竣工验收并提交完整的竣工备案资料,防止购房者以竣工验收备案材料不齐全为由提起行政诉讼,并以行政诉讼案件结果向开发商主张违约赔偿责任。

 

 

5、土地复核验收

土地复核验收是国土资源部门对建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况检查核验。建设工程项目只有通过土地核验,才能够顺利竣工验收,办理房屋初始登记。在验收中,行政主管部门若发现房地产开发企业擅自改变土地用途将不予登记;对于新建建设用地超容积率的,须经规划部门同意,与国土资源局补签出让合同,补缴出让金;对于超占土地面积、移位的,则按违法用地处理。

 

在申请土地核验前,房地产开发企业应当注意实际用地范围、土地面积、土地用途建筑面积、容积率、规划变更等具体内容是否符合批准文件以及土地出让合同或划拨决定书的规定,尤其是土地出让合同中约定的特别条款是否已履行到位,避免因未达到竣工日期、项目建设特殊要求等约定而需承担较重的违约金责任,进而影响后续一系列的产权登记进度,造成较大的损失。

 

 

(三)开发企业管理人员行为合规问题

 

房地产企业除要关注项目建设审批验收等环节的项目工程合规内容外,还应关注企业管理人员行为的合规问题。房地产与建筑业作为商业贿赂的重灾区,在商品房项目土地出让、工程承包、交易采购、审批验收等环节中都存在着因利益驱使而可能发生的商业贿赂行为。一旦发现房地产企业中的商业贿赂行为,行为人会受到企业内部制度的处置;构成刑事犯罪的,需移交司法部门处理,按照《不正当竞争法》第七条和第十九条规定,经营者采用财物或者其他手段贿赂交易相对方的工作人员、受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人、利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人,以谋取交易机会或者竞争优势的,由监督检查部门没收违法所得,处十万元以上三百万元以下的罚款。情节严重的,吊销营业执照。若在项目交易合同中设置了禁止商业贿赂的清廉条款或签署了相关清廉协议,则一旦发现存在商业贿赂,很可能导致合同无效、被撤销以及企业承担民事赔偿等法律责任的风险。因行业利润空间以及管理操作的特殊性,房地产行业在建设施工、采购交易、物业管理等多个环节还存在较多的职务侵占行为。若构成职务侵占罪,员工面临刑事责任的同时对企业形象也将造成重大打击。房地产企业在为防范商业贿赂和职务侵占行为制定策略时,要重点关注对交易有决定权、实行权及影响力的环节和主体,同时要根据行业特点以及收受财物方对交易的影响程度制定相应的内部核查及合规制度,防范企业资产及企业形象受损,同时避免受到法律制裁。

 

 
 

 
 

销售阶段的合规

2018年6月25日,住建部、宣传部、公安部等七部位联合下发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(以下简称《专项行动通知》),重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告。浙江省住建厅随即发布了《关于在全省开展打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象专项行动的通知》,进一步明确了重点查处的房地产销售中的违法情形和查处的职能部门;北京市等地区也陆续发布相关整治房地产乱象及规范商品房销售行为的通知和规范。国家加大对房地产销售宣传违法行为的监督惩罚力度,房地产企业应当认真了解相关规范,避免触及政策红线。

 

商品房销售前,必须取得商品房预售许可证。《城市商品房预售管理办法》及《商品房销售管理办法》明确规定,未取得商品房预售许可证不得进行销售。《专项行动通知》中进一步要求未取得预售许可证前也不得进行销售宣传。根据《商品房买卖合同司法说明》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。预售许可证的取得关系到合同效力以及销售的合法性和规范性,房地产开发企业必须严格按照法律规定申领预售许可证并遵守政府部门对销售的监管政策。

 

 

(一)房产开发企业销售行为合规

 

《专项行动通知》中重点强调了六种房地产开发企业在销售中的违规行为:一是在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。二是未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价。三是一房多卖,损害购房人合法权益。四是利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。五是限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。六是未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。

 

上述违法行为在房地产开发企业销售过程中屡见不鲜,而目前严格的限购限贷政策使得购房首付比例提高、购房者付款能力下降,再加上不具备购房资格、个人投资需求降低等因素,购房者毁约所产生的商品房买卖合同解除纠纷也大大增加。房地产企业因资金链紧张、成本控制和利润指标等因素影响项目进度和质量,逾期交房及房屋质量纠纷的诉讼也进一步增多。因此在商品房销售项目中,房地产开发企业应重视销售行为的合规管理,严格把控,遵守相关法律政策规定,在不违法的情况下进行销售经营的开拓。

 

 

(二)销售文本合规

 

经备案的商品房买卖合同是房地产开发企业交易合法性的保障[4]。2014年住房城乡建设部、工商总局制定了2014年版的商品房买卖合同预售和现售的示范文本,随即四川省、重庆市、北京市各省市陆续出台并实施了相应的地方商品房买卖合同示范文本。

 

以浙江省为例,浙江省住房和城乡建设部以及工商行政管理局结合全省推行住宅全装修的工作,制定了2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》,新版合同规范全装修住宅交易必须明确建设依据、计价方式、交付条件、设计变更等。对近年来交付质量、精装修等商品房买卖纠纷等比较突出的问题进行了相应的规范。对全装修住宅交付规定必须取得住宅分户空气质量检测合格报告,同时也必须明确约定全装修住宅内相关设施设备的内容。在现售合同中,还增加了房屋租赁情况的约定以及房屋权利状况的约定。

 

在目前侧重保护消费者权益的情形下,工商管理部门严格要求商品房销售价格不能高于备案价格且不得以附加条件,例如通过限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价。在合同文本备案审查过程中,房地产主管部门对开发商逾期交付违约责任的标准、房屋相关设施交付条件、设计规划变更违约的处理以及房屋平面图确定、装饰设备标准和补充协议附件等内容都对开发商提出了较高的义务标准和违约责任。杭州地区主管部门要求补充协议也应进行工商备案,否则会根据具体情况实施暂停网签、罚款或补充协议重新备案等行政处罚,已签订的补充协议也要求开发商出具“相关内容不一致的以备案合同为准”的承诺,防止开发商利用合同格式条款侵害购房者合同权益。开发商未来需更加谨慎填写和设计商品房买卖合同文本和补充条款,遵守当地的政策程序规范,进而达到自身风险防控与工商管理部门备案要求的平衡。

 

 

(三)销售人员行为合规

 

房地产企业销售人员是与购房者进行交易的一线沟通者,其行为往往被认定为代表房地产企业。销售人员在销售过程中的行为和说辞对日后购房者是否会因企业不当销售宣传行为起诉开发商起着关键作用。一般常见的因销售人员行为产生的合同纠纷主要表现在:1、销售人员夸大说辞,擅自承诺,描述不实等营销行为;2、以销售部门负责人的身份擅自使用销售公章/合同章擅自作出书面承诺、为购房者加盖保证获得购房资格的书面材料,私下收取购房者购房保证金、认购金或房款;3、违法代为办理或协助、引导客户提供虚假购房资质、征信证明等资料的不正当行为。

 

房地产开发企业应加强对销售人员合规行为、统一说辞的培训,制定规范的销售宣传制度和行为指南。要求销售人员严格实行商品房销售签约流程,不轻易出具书面承诺材料,谨慎准确宣传,保留书面通知,提高销售人员的法律意识和风险意识,避免后续产生纠纷,陷于被动地位。

 

 

(四)销售案场合规

 

销售案场是购房者对商品房相关信息获取最直接且最重要的场所。销售现场的公示内容和样板房设置对销售风险的控制起到关键作用。杭州市、重庆市、辽宁省、珠海市等地区都出台过针对销售案场公示制度的规范通知,要求房地产开发企业应在其销售现场显著位置公示企业执照及开发资质文件、商品房国有土地使用权证、建筑三证及商品房预售许可证。珠海市还要求在销售现场对项目红线内部可能影响业主居住生活环境的各类设施、设备等影响因素进行公示,辽宁省还要求建设单位将划定的物业管理区域资料备案后在销售现场进行公示,杭州市要求经备案的在售商品房销售方案也必须在现场进行公示,在售商品房为全装修销售的,还应公开装修价格、装修预算明细以及装饰装修的主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等。

 

应当注意的是,在销售现场公示的商品房买卖合同应当是经工商管理部门备案的当期合同示范文本,且需要完整公示与购房者签约的所有附件及补充协议,以免后续购房者以开发商在签订《认购书》前未完整出示相应的合同为由主张解除合同或要求开发商双倍返还定金。

 

销售现场的沙盘作为展示商品房项目整体规划布局的模型,虽并未直接规定可作为合同依据,但因为沙盘模型较为具体详细,购房者会通过模型及其他广告资料结合来支撑其主张。故对于沙盘模型,也建议开发商在显著位置提醒购房者沙盘模型与实际购买房屋的差异、将沙盘未予显示的内容以及不利因素告知客户,避免给购房者造成误解产生纠纷。

 

样板房尤其是精装修样板房作为购房者购买商品房重要的参考依据和标准,很多地方都规定将其作为交付的标准。如浙江省规定,房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。因此房地产开发企业应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,避免后续买受人因交付房屋与样板房不一致为由要求解除合同或赔偿损失。

 

 

(五)销售楼书广告合规

 

销售楼书及广告是开发商销售商品房的重要手段,影响购房者的购买预期和购买意向。为避免房地产企业欺骗或误导购房者,广告的发布条件和内容等成为政府强监管下的合规重点对象。2018年修正的《广告法》提高了极限用语的处罚力度,增加了禁止性规定。2016年颁布实施的《房地产广告发布规定》,对房地产企业发布广告的条件、内容、形式和范围进行了具体明确的规定。《专项行动通知》中强调将虚假违法房地产广告作为整治的重点,禁止发布不实或曲解房地产政策,误导消费者市场预期的广告;禁止发布虚假房源和价格信息、未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告;禁止在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项;禁止在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报等。国家市场监督管理总局及各省市都对虚假违法广告进行了专门披露和公告。目前关于广告宣传纠纷高发点主要为精装修标准及设施设备与宣传内容不符、学区配套设施的承诺与实际建设不符,地下室、庭院等与广告宣传不一致、车位宣传内容与实际不符等。鉴于房地产广告的法律风险较为零散和复杂,在此不再赘述。

 

买受人往往以商品房销售宣传与实际不符为由,通过群体诉讼的方式起诉开发商,要求撤销或解除合同并要求开发商承担违约赔偿责任。房地产开发企业若受到关于虚假或违法广告的处罚决定或认定,则购房者可依据该行政处罚认定结果起诉开发商欺诈或违约要求其承担民事赔偿责任。故开发商必须慎重对待广告宣传,建议将主要的宣传方案、广告内容或模板由外部律师进行事先审核,确保房地产企业主要宣传要点真实准确,避免因设计疏漏、信息不对称、不具备广告宣传资格等因素造成广告宣传违法,遭受行政处罚,承担民事侵权责任,破坏企业信誉和良好形象。[5]

 

 
 

 
 

交付阶段的合规

 

(一)交付条件合规

 

《城市房地产管理法》第26条以及《建筑法》第61条均规定,房地产开发项目竣工验收合格后,方可交付使用。商品房在通知买受人收房前应当符合合同约定的交付条件,取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋实测测绘报告,住宅类商品房还应取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。浙江省还要求全装修住宅交付时必须提供住宅分户空气质量检测合格报告。由于建设施工不规范或工期紧张等原因,商品房交付时可能存在地基基础、主体结构问题以及如墙面开裂、管道堵塞、地板门窗翘起等其他质量问题,在进行全装修交付中还可能存在厨卫、水电、通信和燃气未予开通以及空气污染等问题。实践中买受人还会以房屋周边设施或场地设置等不符合约定为由拒绝收房要求开发商整改等。开发商只有在前期建设阶段严格把控质量和履行合同约定,才能顺利达到交付条件。若购房者在查验房屋时提出质量问题拒绝签收房屋,则房地产开发企业应当采取与购房者协商整改,延迟交付或赔偿等方式妥善进行处理。

 

 

(二)交付流程合规

 

在商品房现场交付过程中,房地产企业应当根据法律规定在交房现场提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋面积测绘报告》等,确保房屋交付应当具备的文件及证明材料完整,符合法律规定。房地产开发企业应当在合同约定期限内提前以书面形式将查验房屋、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料等以书面形式通知买受人。在进行收房通知时应按照买受人预留地址进行合法邮寄,若买受人拒绝接收交付通知,则房地产企业应妥善保存邮寄凭证以便日后证明其已履行通知收房的义务。

 

根据商品房买卖合同司法说明第十一条,房屋交付使用以房屋转移占有为标志,故在钥匙交付购房者后房地产开发企业视为已将房屋交接完毕,房屋毁损、灭失的风险由买受人承担,出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。若购房者对房屋质量问题提出异议,开发商可承担保修责任。因此钥匙签收作为房地产开发企业交付的重要依据,应当明确买受人接收钥匙后的责任及风险并由买受人签字确认。含钥匙签收内容的《房屋验收交接书》的签署是开发商已向买受人按约履行交付义务的最终凭证。

 

 
 

 
 

其他合规要点

 

(一)精装修工程

 

随着房地产市场的不断发展和经济观念的转变,商品房住宅全装修已经成为产业发展的必然趋势。以浙江省、武汉市等地区为例,浙江省2015年12月发布的《浙江省绿色建筑条例》,成为在全国率先提出推行住宅全装修[6]的标志。此后浙江省陆续出台文件明确全装修的具体要求[7]:全装修项目装修部分需单独办理施工许可证且实行分户验收,开发商必须委托第三方专业机构进行分户室内环境检测,否则不予办理竣工验收备案手续。武汉市最新管理通知的征求意见要求全装修商品住宅项目在申领预售许可证时,应将全装修方案纳入销售方案,在销售楼盘内建造交付标准样板房,向购房人明确展示交房标准;在销售场所公示房屋销售总价、毛坯总价和全装修总价。杭州市和武汉市都要求在销售现场公示装修价格、装修预算明细,其内装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等内容,不得出现类似“同等档次”的表述。

 

最近网上广为流传的南京多家地产企业联名“上书”江苏高院及其院长关于精装修价差群诉事件的“紧急报告”反映出目前精装修价值标准未有统一规范以及价差处理方式的差异导致开发商与业主之间的矛盾日益升级。全装修作为商品房项目发展趋势,房地产企业应当密切关注新出台的国家和地区政策规范,遵守关于装修标准、内容、施工、验收、交付等各个方面的规定,避免买受人因装修标准及施工质量等问题向工商部门举报或向法院起诉导致房地产企业遭受行政处罚或承担逾期交付等违约责任。一旦形成群诉事件,将对商品房销售造成重大不利影响,耽误项目进度。关于商品房精装修价差诉讼的相关法律问题及风险防范详见本团队撰写的《精益求精|商品房精装标准差异诉讼要旨盘点》。

 

 

(二)商品房改造

 

《城乡规划法》第四十三条规定,建设单位变更规划条件的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。目前房地产企业往往采用对商品房规划和设计改造的方式增加使用面积,提高销售吸引力。但该种后期改造未经行政主管部门批准,违反批准建设规模和设计结构。根据《城乡规划法》第六十四条,建设单位会面临被县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正,罚款、限期拆除以及没收违法所得等行政处罚。

 

房地产企业违规进行商品房改造不仅需要承担不同程度的行政处罚,更严重的是因投诉导致停工、拆除整改进而影响工程进度以及后期商品房交付、办证,将面临巨额的成本支出以及民事赔偿责任,因此开发商应当极力避免违规改造情形。

 

 
 

 
 

总  结

房地产领域的特殊性决定了该领域作为政府部门重点监查对象在目前强监管形势下需要开发企业对该业务领域的合规风险进行重新审视。房地产合规业务涉及领域众多,内容庞杂,本文提出的合规要点仅为冰山一角,企业应当关切该领域的各个方面实践要点,在建设、审批、销售、宣传、交付等多个环节都应当制定相应的内部合规规则及措施,实时关注最新政策动态并聘请专业的房地产律师进行风险识别、预警、处置和合规审核,从而降低开发建设成本及管理成本,避免承担法律责任和巨额赔偿,影响企业信用和信誉。通过对合规风险良好的把控,可以降低开发管理成本,促进品牌销售,从而更好地推动开发企业健康发展以及房地产市场的有序竞争。

 

注:

 
 

[1] 参见华律网整理,网址:https://www.66law.cn/laws/36176.aspx。

 

[2] 2019年1月22日,深圳市发布《关于进一步规范市政工程施工活动管理的紧急通知》,通知要求“严格实行中午(12时至14时)或夜间(23时至次日7时)施工噪声许可和信息公开制度,居民区、学校、写字楼等噪声敏感建筑集中区域内严禁中午或夜间进行高噪音(中午超过70dB,夜间超过55dB)作业。

 

[3] 冯雅君.“建设工程竣工规划验收存在的问题及对策”,《发展》,2017年第10期。

 

[4] 根据《城市商品房预售管理办法》第十条以及《城市房地产开发经营管理条例》二十六条,商品房预售合同签订后必须向房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

 

[5] 例如广告宣传资料及模型中相关数据应及时更新或载明有效期限;避免出现商品房销售广告中存在不能实际实现的违法性内容(比如返本销售、售后包租、预租回报、投资零风险、买顶层送花园等承诺)。

 

[6] 《浙江省绿色建筑条例》规定,到2020年底,全省新建多层和高层住宅将基本实现全装修。

 

[7] 2016年9月发布的《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》要求“各市、县中心城区范围内,出让或划拨国有土地上的新建住宅,推行全装修,实现成品交房。其他区域内的新建住宅,以及已出让或划拨国有土地上尚未交付的住宅,积极鼓励实行全装修和成品交房。

 
 

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