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关于抵债资产出售法律性质的探讨 编辑:孙为 许可 2011-04-18

关于抵债资产出售法律性质的探讨

 

孙为1,许可2

1.北京市美高梅手机娱乐律师事务所合伙人、北京市律师协会不良资产处置法律事务专业委员会秘书长;2.北京市美高梅手机娱乐律师事务所律师)

 

摘要:由于抵债资产系一种特殊标的,有着复杂的权利主体、多样的权利状态,抵债资产出售的法律性质远非普通买卖合同所能说明。具体而言,在资产持有人享有物权的场合,其性质应为物权转让;而在资产持有人仅享有债权的情形下,“抵债资产出售”系“将来物出售”中“买希翼”类型的物权转让合同,该等合同的合法性建立在物权法区分原则的基础之上。

 

关键词:抵债资产出售 将来物出售 “买希翼”合同

 

所谓“抵债资产”,即商业银行的债权到期但债务人无法用货币资金偿还债务;或债权未到期但债务人已经出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务,且担保人或第三人也无力以货币资金代为偿还债务,经商业银行与债务人、担保人或第三人协商一致或经人民法院、仲裁机构依法裁决,债务人、担保人或第三人以资产折价抵偿商业银行的债权,商业银行因此而受偿的实物资产及财产权利。大量的实证研究表明:抵债资产处置越拖延,解决问题的程序将越复杂、成本越高昂,因而,及时迅速的“抵债资产出售”自然成为我国抵债资产持有人(商业银行或资产管理企业)进行资产处置的优先选择。但是,抵债资产系一种特殊标的,有着复杂的权利主体、多样的权利状态,远非普通买卖合同所能说明和涵盖,而有待于更深入和更细致的研究。正如法谚所言:“性质是事理之基石”,辨明抵债资产出售的法律性质无疑是研究的首要工作。大家相信,对抵债资产出售法律性质的剖析绝不只是单纯法律概念的厘清,它还有助于回答从抵债资产转让合同条款构成、转让要件及效力直至最高法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》等关于“不良债权”转让的政策法规能否适用等一系列重大问题。

一、     抵债资产的性质

 

显而易见,抵债资产出售的法律性质取决于抵债资产的法律性质,在实践中,抵债资产往往存在如下情形:[1]1)抵债资产持有人接收抵债资产后已办理过户登记,已取得国土使用权证和房产权证;(2)抵债人在抵债前已取得国土使用权证和房产权证,但抵债资产持有人接收后未办理过户登记,仅有抵债协议或法院关于抵债的裁定;(3)抵债人在抵债前仅有土地出让合同或建设用地批准书,抵债资产持有人签订抵债协议后,又以自己名义与国土部门签订土地出让合同;(4)抵债人在抵债前仅有土地出让合同或建设用地批准书,抵债资产持有人仅有抵债协议,且未办理任何手续;(5)抵债的房产仅以抵债资产持有人名义签订了商品房购销合同(或预售合同),尚未领取房产权证;(6)抵债房产在抵债前仅有抵债人的商品房预售合同,抵债资产持有人签订抵债协议后未办理任何手续。综合来看,抵债资产持有人对抵债资产的权利无外乎物权和债权两类(见下表):

对特定不动产的物权

抵债资产持有人已经取得土地使用权证、房产权证(抵债资产持有人系权证登记的权利人)

抵债资产持有人虽未取得土地使用权证、房产权证,但经法院裁定,土地使用权、房产向抵债资产持有人抵债

对特定抵债人或房产开发商等的债权

抵债资产持有人签订抵债协议等相关文件,但并未取得土地使用权证、房产权证,也未获得法院裁定

抵债人已经取得土地使用权证、房产权证

抵债人未取得土地使用权证,但已签署土地出让合同或取得建设用地批准书

抵债人未取得房产权证,但已签署商品房购销合同或预售合同

抵债资产持有人签订商品房购销合同或预售合同,土地使用权出让合同,形成对房产开发商或政府土地管理部门的债权债务关系

二、     抵债资产出售:合同权利转让抑或物权转让

 

在抵债资产持有人享有物权的场合,其转让抵债资产的性质显然应为普通买卖合同或物权转让,可在抵债资产持有人仅享有对特定抵债人、房产开发商或土地管理部门债权的情形下,其转让抵债资产是“物权转让”还是“合同权利转让”却不无疑问。在此,特就该种抵债资产出售的性质详解如下:

 

(一)抵债资产出售并非合同权利转让

 

所谓“合同权利转让”,即不改变合同内容,债权人通过转让合同将其享有的权利让与给受让人之谓。《合同法》的“合同的变更和转让”一章就合同权利转让的条件进行了明确规定:(1)让与人须存在有效的合同权利;(2)被让与的合同权利须具有可让与性;(3)让与人与受让人须就合同权利的转让达成合意,并且不得违背法律的有关规定;(4)履行对债务人的通知。在具备上述条件后,受让人得以取代让与人成为合同主体,债务人也应向受让人履行债务、并有权向其主张原合同项下的抵销权、抗辩权、损害赔偿权等相关权利。如果说构成要件和法律效果是分析法律性质的关键,那么抵债资产转让正是在这两个方面与合同权利转让迥然有异:

 

首先,抵债资产持有人享有的房产开发商或土地管理部门债权目前仍不具备让与性。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)均规定:商品房预购人不得将购买的未竣工的预售商品房再行转让,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;而根据《城市房地产管理法》和最高法院相关判例,未取得土地使用证、缴清土地出让金的土地亦不得转让。[2]其次,抵债资产转让一般表现为现状权益转让,实践中双方并未就抵债协议、房屋预售合同、土地出让合同项下的合同权利转让达成书面合意,而且从便于抵债的角度出发,抵债资产往往是秘密转让,抵债资产持有人并不对抵债人进行债权转让通知。最后但并非最不重要的是,为遵守国家税收政策和法规,抵债人并非将抵债资产直接过户至抵债资产受让人,而是采用“二次过户”,即先过户给抵债资产持有人再过户至受让人的形式,因此,受让人无权以债权人的身份主张抵债人向其履行,这与合同权利转让的法律效果完全不符。

 

(二)抵债资产出售系“将来物转让”

 

“将来物”是相对于“现在物”而言的,意指“现时不存在,将来才能存在的物,也指事实上已存在,不过订约时还不属于当事人所有的物。”澳门地区“民法典”第202条对“将来物”进一步规定如下:“(一)将来物分绝对将来物及相对将来物。(二)在做出法律行为之意思表示时仍未存在之物,为绝对将来物。(三)在做出法律行为之意思表示时已存在之物,但未受有关处分人所管领或处分人对其不拥有权利者,为相对将来物。”

 

将来物的买卖制度具有悠久的传统,古罗马《学说汇编》就提到“买希翼之物”((emptio rei sper-atae))与“买希翼”(emptio spei)之分。所谓“买希翼之物”,即买卖之标的物在协议达成之时尚未存在,而当事人又约定由出卖人承担遭受全部损失的风险,换言之,假如“被希翼之物”最终不出现,买受人将无需支付价金。而所谓“买希翼”就是买卖之标的物在协议达成之时尚未存在,但当事人约定由买受人承担风险,换而言之,无论标的物最终是否出现,买受人均需支付价金。[3]近代以来,由于将来物的买卖契合市场快速流通的需求,日德等大陆法国家和英美法国家都不同程度地承认了“买希翼之物”与“买希翼”两种交易类型的合法性,相关国际公约也对此予以认可:《联合国国际货物销售合同公约》第3条规定“供应尚待制造或生产的货物的合同应视为销售合同。”《国际商事合同通则》第3.3条亦规定“合同订立时一方当事人无权处置与该合同相关联之财产的事实不影响合同的效力。”透过上述“将来物买卖”的棱镜观察“抵债资产出售”,大家不难发现抵债资产出售具备“将来物买卖”的相关特征:首先,抵债资产出售以办理资产权属变更登记——所有权移转——为目的,因此它应为物的买卖;其次,在抵债资产出售之时,抵债资产或尚未存在(如在建工程),或尚属抵债人或国家所有(如未过户的不动产、未取得土地使用权证的土地使用权),前者为“绝对将来物”,后者为“相对将来物”;最后,抵债资产出售以风险自负为原则,抵债资产持有人并不承诺受让人必然能够依法取得抵债资产的所有权,因而其属于“买希翼”类型的“将来物出售”,当无异议。

 

三、     “将来物出售”在中国法项下的合法性

 

尽管“将来物出售”已在各国得到广泛确认,但在我国仍然面临是否符合法律体系的质疑,甚至还有以资产管理企业不享有抵债资产物权为由判决转让合同无效的判例。[4]为此,大家将从作为其否定依据的“无权处分”的角度论证“将来物出售”的合法性。

 

鉴于“将来物出售”涉及出售他人之物,它由此和“无权处分”联系了起来。所谓“无权处分”,即行为人在订立物权变动合同时对标的物欠缺处分权的情形。虽然《合同法》第51条:“无处分权人处分他人财产,经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的,该合同有效”首次规定了无权处分问题,但由于其未对无权处分合同的效力作明确规定,理论界对此出现了无效、效力待定、有条件有效、一般有效等种种分歧,实务上则倾向于采取“反对说明”认为未经权利人追认或嗣后未取得处分权的无权处分合同无效,这也是上述判决转让无效的法律依据。然而,随着《物权法》的施行以及物权“区分原则”的确立,无权处分合同的合法性将不存在疑问。

 

物权区分原则,即在发生物权变动时,物权变动的原因与物权的变动的结果作为两个法律事实,它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。《物权法》第15条将其表述为:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”根据这一原则,处分权仅为物权变动发生的要件,而非处分合同有效的要件。就抵债资产出售而言,只要资产转让合同符合《合同法》规定的行为人具有行为能力、意思表示真实、不违反法律等生效要件,合同即告有效。资产持有人不享有对资产的物权,仅承担物权无法转移的违约责任(如有)而已,并不因之导致合同无效。

 

四、     结语

 

本文的分析表明:在抵债资产持有人享有物权的场合,其转让抵债资产的性质应为物权转让;而在抵债资产持有人仅享有特定债权的情形下,“抵债资产出售”系“将来物出售”中“买希翼”类型的物权转让合同,该等合同的合法性建立在物权法区分原则的基础之上。据此,大家可以做出如下推论:

 

(一)鉴于“抵债资产出售”为“将来物”出售,为避免承担不可预知的瑕疵担保风险,资产持有人应在抵债资产转让合同中声明资产现状转让,对不动产面积、使用性质、使用年限嗣后的任何变更、不符不做保证;对资产是否登记在其名下,资产是否由其占有进行明确说明;并尽可能详细地披露资产在交付、占有、使用、过户登记、税费等方面存在何种风险、瑕疵;以免除可能的担保责任。

 

(二)鉴于“抵债资产出售”为“买希翼”类型的转让,抵债资产持有人应要求受让人自行、独立全部承担由资产瑕疵造成的一切后果和损失以及不能获得相应预期利益(特别是资产无法过户)的所有后果,明确约定:无论何种情形,双方对约定的转让价款均不作任何变动,持有人也不对受让人进行任何补偿或承担任何责任。

 

(三)鉴于“抵债资产出售”为“物权转让”,其无须符合通知债务人等合同权利转让生效要件,但应特别注明系资产转让,并承担过户的协助义务。此外,因其并非债权转让,《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》、《最高人民法院关于审理金融资产管理企业利用外资处置不良债权案件涉及对外担保合同效力问题的通知》、《财政部关于进一步规范金融资产管理企业不良债权转让有关问题的通知》等针对债权转让的政策法规也将无适用之余地。

 

 

 



[1] 商业银行和资产管理企业接受的抵债资产主要是不动产,参见王醒男:“商业银行抵债资产问题研究”,载《当代财经》2005年第8期。本文也将以不动产出售为对象。

[2] 参见北京城建集团总企业海南综合开发企业与恒通集团股份有限企业、海南恒通发展有限企业、海南宁辉物业企业土地使用权转让合同纠纷上诉案的判决,最高人民法院民事审判庭编:《最高人民法院民事案件解析》,法律出版社19998月出版,第217225页。

[3] 巴里·尼古拉斯:《罗马法概论》,黄风译,法律出版社2000年版,第183页。

[4] 参见“成都天一集团企业与中国华融资产管理企业成都办事处债务纠纷上诉案”,在该案中,最高法院判决认为:工行省分行对《以物抵贷资产转让协议》所转让的财产依法不享有所有权(或处置权),其无权转让给华融企业成都办事处,该物权转让行为无效。参见最高人民法院民事审判第二庭编:《民商审判引导与参考》(2003年第二卷),人民法院出版社2004年版,第130页以下。

 

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